കഴിഞ്ഞ നവംബർ എട്ടിലെ ഗസറ്ര് നോട്ടിഫിക്കേഷൻ പ്രകാരം കേരള കെട്ടിടനിർമ്മാണ നിയമങ്ങളിൽ ഭേദഗതി വന്നല്ലോ. മുമ്പ് നിലനിന്ന ചട്ടങ്ങളിൽ ഇത്തരം സമഗ്ര ഭേദഗതികൾ ആവശ്യമായിരുന്നോ എന്ന് പുനഃപരിശോധിക്കേണ്ടതുണ്ട്. ചെറിയ അപാകതകളുണ്ടായിരുന്ന പഴയ നിയമത്തിൽ കാലാനുസൃത മാറ്റങ്ങൾ അനിവാര്യമായിരുന്നു എന്ന് സമ്മതിക്കുന്നു. എന്നാൽ, സങ്കീർണമായ പല പ്രശ്നങ്ങളിലും പെട്ട് ഉഴലുന്ന നിർമ്മാണ വ്യവസായത്തെ ഈ നിയമഭേദഗതി സാരമായി ബാധിക്കും.
നിർമ്മാണ മേഖല മാത്രമല്ല, മറ്റ് മേഖലകളും സാമ്പത്തിക മാന്ദ്യത്തിലൂടെ കടന്നു പോകുകയാണ്. വിപണിയിൽ പണലഭ്യത കുറഞ്ഞു. ജി.എസ്.ടി. റെറ ( റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേഷൻ ആൻഡ് ഡെവലപ്മെന്റ് ആക്ട് ) തുടങ്ങിയ പരിഷ്കരണങ്ങളിലൂടെ കടന്നുപോകുന്ന വേളയിൽ ചട്ടങ്ങളിലുണ്ടായ ഭേദഗതി ഈ വ്യവസായത്തെ സ്തംഭനാവസ്ഥയിലേക്ക് തള്ളിവിട്ടേക്കും. ഇത് ഫ്ളാറ്റുകളുടെ വിലയിൽ വൻ വർദ്ധനയ്ക്ക് വഴിയൊരുക്കും. തൊഴിലില്ലായ്മ രൂക്ഷമാകും. സാധാരണക്കാരായ ഒട്ടേറെപ്പേർക്ക് തൊഴിൽ നഷ്ടപ്പെടും. സർക്കാരിന്റെ വരുമാനത്തെയും ഇതു സാരമായി ബാധിക്കും.
നിർമ്മാണമേഖല മാന്ദ്യം നേരിടുമ്പോൾ ഏറ്റവും വലിയ നഷ്ടം സർക്കാരിനു തന്നെയാണ്. ഒരു ഫ്ളാറ്റ് പണിയുമ്പോൾ ഉപഭോക്താവിൽ നിന്ന് വാങ്ങുന്ന തുകയുടെ നല്ലൊരു ശതമാനം സർക്കാരിനാണ് കിട്ടുന്നത്. ജി.എസ്.ടി , സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി, രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസ്, സർവീസ് കണക്ഷൻ എടുക്കുമ്പോൾ സർക്കാർ സ്ഥാപനങ്ങളിൽ അടയ്ക്കേണ്ട തുക, സാധനസാമഗ്രികളുടെ ജി.എസ്.ടി തുടങ്ങിയവ ഇതിലുൾപ്പെടും. ഇതിനു പുറമേ വരുമാന നികുതിയുമുണ്ട്.
ഇപ്പോൾ തന്നെ ഫ്ളാറ്റുകളുടെ വില ഉയർന്നു നിൽക്കുകയാണ്. പുതിയ മാറ്റങ്ങൾ ഓരോ ചതുരശ്രയടിക്കും 700-900 രൂപ കൂടാനിടയാക്കും. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു വ്യത്യാസം വന്നിരിക്കുന്നത് ഫ്ളോർ ഏരിയ റേഷ്യോയിലാണ് (എഫ്.എ.ആർ). പ്രത്യക്ഷത്തിൽ എഫ്.എ.ആർ കുറച്ചിട്ടില്ല. പക്ഷേ, എഫ്.എ.ആർ കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള കെട്ടിട വിസ്തീർണം പുനർനിശ്ചയിച്ചു. ഇപ്രകാരം, ഒരു കെട്ടിടത്തിലെ കാർ പാർക്കിംഗ് ഉൾപ്പെടെ എല്ലാ നിലകളുടെയും വിസ്തീർണം എഫ്.എ.ആർ കണക്കാക്കാൻ എടുക്കണം. ഇതുകാരണം, ഉപയോഗപ്രദമായ തറയുടെ വിസ്തീർണം 25 -30 ശതമാനം കുറയും. എഫ്.എ.ആർ മൂന്നിനു മേലെ വരുന്ന ഓരോ ചതുരശ്ര മീറ്ററിനും 5,000 രൂപവീതം അധികഫീസ് കെട്ടിവയ്ക്കുകയും വേണം. ഇത് ഫീസ് ഇനത്തിൽ തന്നെ ഒരു ചതുരശ്ര അടിക്ക് 464 രൂപവരെ ചെലവ് വർദ്ധിപ്പിക്കും. ഇതുപോലെ തന്നെയാണ് വഴിയുടെ വീതി. നേരത്തേ 5, 6, 7 മീറ്റർ വീതിയുള്ള വഴികളിൽ കെട്ടിടങ്ങൾ നിർമ്മിക്കാമായിരുന്നു. പുതിയ നിയമത്തിൽ അഞ്ചുമീറ്ററിൽ നിർമ്മിക്കാവുന്ന ചെറിയ കെട്ടിടങ്ങൾ കഴിഞ്ഞാൽ പിന്നെ ഏഴുമീറ്ററിൽ മാത്രമേ തറവിസ്തീർണം ഏറെയുള്ള ബഹുനില മന്ദിരങ്ങൾ നിർമ്മിക്കാനാകൂ.
ഏഴ് മീറ്റർ വീതിയുള്ള എത്രവഴികൾ കേരളത്തിലുണ്ടാകും? ഇതു ബഹുനില മന്ദിരങ്ങൾക്ക് അനുയോജ്യമായ ഭൂമിക്ക് ദൗർലഭ്യമുണ്ടാക്കും. സ്വാഭാവികമായും അത്തരം ഭൂമി വിലവർദ്ധനയ്ക്ക് കാരണമാകുകയും ചെയ്യും. മറ്രൊരു പ്രധാന ഭേദഗതി കെട്ടിടത്തിന്റെ ഉയരത്തിന് ആനുപാതികമായി അധിക സെറ്ര്ബാക്ക് അതത് നിലകളിൽ കൊടുക്കുന്നതിന് പകരം ഗ്രൗണ്ട് ഫ്ളോറിൽ തന്നെ കൊടുക്കണം എന്നുള്ളതാണ്. ഇത് കെട്ടിടത്തിന്റെ കവറേജ് ചുരുങ്ങാൻ കാരണമാകും. ചെറിയ ഭൂമിയിൽ ബഹുനില മന്ദിരങ്ങൾ ആസൂത്രണം ചെയ്യുന്നതിന് ഇതു കാര്യമായ തടസം ആയിരിക്കും.
പുതുക്കിയ നിയമത്തിൽ ഇത്തരം നിരവധി അശാസ്ത്രീയമായ മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തിയിട്ടുണ്ട്. ഈ മാറ്റങ്ങളൊക്കെയും അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വിലയിൽ ഭീമമായ വർദ്ധനയ്ക്ക് കാരണമാകും. നേരത്തേ ജി.എസ്.ടി ഇൻപുട്ട് ക്രെഡിറ്ര് കിട്ടിയിരുന്നെങ്കിൽ, ഇപ്പോൾ പുതിയ സംവിധാനത്തിൽ ജി.എസ്.ടി പൂർണമായും വഹിക്കാൻ നിർമ്മാതാക്കൾ ബാദ്ധ്യസ്ഥരാണ്. ഇത്, ജി.എസ്.ടിയുടെ അന്തഃസത്തയ്ക്ക് തന്നെ വിരുദ്ധമാണ്. മൂല്യവർദ്ധനയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണല്ലോ ജി.എസ്.ടി ആവിഷ്കരിച്ചിരിക്കുന്നത്.
ഇത്രയും കാതലായ മാറ്റങ്ങൾ കെട്ടിടനിർമ്മാണ ചട്ടങ്ങളിൽ വരുത്തുന്നത് സംബന്ധിച്ച് നിർമ്മാതാക്കളോട് യാതൊരുവിധ കൂടിയാലോചനകളും നടത്തിയിട്ടില്ല എന്നതാണ് വാസ്തവം. നിർമ്മാതാക്കൾക്കും ഉപഭോക്താക്കൾക്കും തൊഴിലാളികൾക്കും സർക്കാരിനുമൊക്കെ ദുരിതം മാത്രം വിതയ്ക്കുന്ന ഇത്തരം അപ്രായോഗികമായ ഭേദഗതികൾ ദീർഘവീക്ഷണമില്ലാത്ത ചില ഉദ്യോഗസ്ഥരുടെ വികലമായ കാഴ്ചപ്പാടിന്റെ പരിണിതഫലമാണ്. ആയതിനാൽ തീർത്തും അശാസ്ത്രീയവും നിർമ്മാണ വ്യവസായത്തെ സ്തംഭനാവസ്ഥയിലേക്ക് തള്ളിവിടുന്നതുമായ ഈ നിയമം എത്രയും വേഗം പിൻവലിച്ച് നിലവിലുണ്ടായിരുന്ന നിയമം അതേപടി തുടരാനുള്ള നടപടി അധികൃതർ സ്വീകരിക്കണം.