ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമം, ഭൂഉടമകളെ കാത്ത് ചതിക്കുഴി ഏറെ

പത്തുവർഷക്കാലത്തിലധികം മുമ്പ്,​ 2014 ജനുവരി ഒന്നിന് നിലവിൽ വന്ന പുതിയ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമത്തെ അട്ടിമറിക്കാനുള്ള കേന്ദ്ര- സംസ്ഥാന സർക്കാരുടെ ബോധപൂർവമായ നീക്കമാണ് 'നെഗോഷിയേറ്റഡ് പർച്ചേസ്/ ലാന്റ് പൂളിംഗ്" എന്ന പേരിൽ നടപ്പാക്കിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്ന ഭരണഘടനാവിരുദ്ധ നടപടി. പാവപ്പെട്ട ഭൂ ഉടമകളിൽ പലരും ഈ ചതിക്കുഴിയിൽ വീണുപോയിട്ടുണ്ട്. സുസ്ഥിര വികസനം മുന്നിൽക്കണ്ട് രൂപം നല്കിയ പുതിയ നിയമത്തിന്റെ ചാപ്റ്റർ രണ്ടിൽ ഇതു സംബന്ധിച്ച വ്യക്തമായ മാർഗരേഖയുണ്ട്. ഭക്ഷ്യസുരക്ഷ ഉറപ്പുവരുത്താൻ 'ഇറിഗേറ്റഡ് മൾട്ടി ക്രോപ്പ്" ഏറ്റെടുക്കാൻ പാടില്ലെന്ന് വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നുണ്ടെങ്കിലും ചില ഉപാധികളോടെ ഏറ്റെടുക്കാം. അതിനു പക്ഷേ,​ മതിയായ കമ്പോളവില ഭൂഉടമകൾക്ക് നൽകണം.

പഴയ നിയമത്തിൽ 30 ശതമാനമായിരുന്ന സാന്ത്വന പ്രതിഫലം പുതിയ നിയമ പ്രകാരം 100 ശതമാനമായി. ഭൂഉടമകൾക്കു മാത്രം ലഭിച്ചിരുന്ന നഷ്ടപരിഹാരം, ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കലിനെ തുടർന്ന് ജീവനോപാധി നഷ്ടപ്പെട്ട എല്ലാ കുടുംബങ്ങൾക്കും നൽകാനും പുതിയ നിയമം വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു.

പുതിയ നിയമം ഷെഡ്യൂൾ നാല് പ്രകാരം 13 കേന്ദ്ര നിയമങ്ങളെ ഏകീകരിച്ച് ഒരു കുടക്കീഴിൽ കൊണ്ടുവരുന്നതാണ്. പട്ടികജാതി- വർഗക്കാർക്ക് പ്രത്യേക ആനുകൂല്യങ്ങൾ അനുശാസിക്കുന്ന നിയമം, നഗരങ്ങളിൽ കമ്പോളവിലയുടെ രണ്ടിരട്ടിയും,​ നാട്ടിൻപുറങ്ങളിൽ നാലിരട്ടിയും നൽകാനും വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു. നിയമം ലംഘിച്ചാൽ പ്രോസിക്യൂട്ട് ചെയ്യാനും വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. ഏറ്റെടുക്കുന്ന ഭൂമിയിൽ തുടങ്ങുന്ന പദ്ധതികളിൽ, ഇതു ബാധിച്ച കുടുംബാംഗങ്ങൾക്ക് ജോലി നൽകണമെന്നും വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. വീട് പൂർണമായും നഷ്ടപ്പെടുന്നവർക്ക് പകരം സ്ഥലം നൽകി,​ വീട് നിർമ്മിച്ചു നൽകണമെന്നതാണ് മറ്റൊരു വ്യവസ്ഥ
നിരവധി വിധിന്യായങ്ങളിലൂടെ ഭൂമിയുടെ കമ്പോളവില സുപ്രീംകോടതി വ്യക്തമാക്കിയിട്ടുണ്ട്. കമ്പോളവില എന്നാൽ നിലവിലുള്ള അവസ്ഥയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി,​ നിലവിലുള്ള എല്ലാ ഗുണങ്ങളോടും കൂടിയ ഭൂമിക്ക് സന്നദ്ധനായി വാങ്ങുന്നയാൾ,​ വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് നൽകേണ്ട വിലയാണ്. എന്നാൽ 1969-ലെ ഒരു ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ കേസിൽ ജസ്റ്റിസ് വി.ആർ. കൃഷ്ണയ്യരുടെ നിരീക്ഷണം ശ്രദ്ധേയമാണ്. പല തീറാധാരങ്ങളിലും യഥാർത്ഥ കമ്പോളവില പ്രതിഫലിക്കുന്നില്ല. അതേസമയം, കമ്പോളവില പലപ്പോഴും വലിയ തർക്കങ്ങൾക്കും കാരണമായിട്ടുണ്ട്. ഭൂഉടമയ്ക്ക് കമ്പോളവില സംബന്ധിച്ച തർക്കം സൂപ്രീം കോടതി വരെ ഉന്നയിക്കാം.

അധിക കമ്പോള

വില എന്ത്?​

സ്വകാര്യ ഭൂമി പൊതു ആവശ്യത്തിന് ഏറ്റെടുക്കാൻ പ്രാഥമിക വിജ്ഞാപനം ആവശ്യമാണ്. ഈ വിജ്ഞാപനത്തിനു ശേഷം ഭൂമിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട എല്ലാ ക്രയവിക്രയങ്ങളും തടസപ്പെടും. പ്രാഥമിക വിജ്ഞാപനത്തിനു ശേഷം രണ്ടോ മൂന്നോ വർഷങ്ങൾ വൈകിയായിരിക്കും ഭൂഉടമയ്ക്ക് നഷ്ടപരിഹാര തുക കിട്ടുക. ഈ കാലയളവിൽ ഓരോ വർഷവും ശരാശരി ഭൂവില വർദ്ധനയെ അടിസ്ഥാനപ്പെടുത്തി നിശ്ചയിക്കുന്ന കമ്പോള വില കൂടാതെ ഓരോ വർഷവും കമ്പോളവിലയുടെ 12 ശതമാനം അധികം തുകയ്ക്ക് ഭൂഉടമകൾക്ക് അർഹതയുണ്ട്. പഴയ നിയമത്തിൽ നിന്ന് വ്യത്യസ്തമായി സാമൂഹിക ആഘാത പഠനത്തിന്റെ വിജ്ഞാപന തീയതി മുതൽ 12 ശതമാനം അധിക കമ്പോളവില പുതിയ നിയമ പ്രകാരം നൽകേണ്ടതുണ്ട്.

ഉടമയുടെ അനുവാദമില്ലാതെ സ്വകാര്യ ഭൂമി പൊതു ആവശ്യത്തിന് ഏറ്റെടുക്കാൻ സർക്കാരിന് അനുവാദം നല്കുന്ന നിയമമാണ് ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമം 'എമിനെന്റ് ഡൊമൈൻ" എന്ന അമേരിക്കൻ തത്വത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് സ്വകാര്യഭൂമി സർക്കാരിന് ഏറ്റെടുക്കാൻ അനുവാദം നൽകുന്നത്. ഇതിന് മതിയായ നഷ്ടപരിഹാരം നൽകണം. നിർബന്ധിത ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ പ്രക്രിയയിൽ ഭൂഉടമയ്ക്ക് നൽകുന്ന കമ്പോള വിലയ്ക്കു പുറമേ നൽകേണ്ട നിയമപരമായ അവകാശമാണ് സൊലേഷ്യം. ഈ തുക ഏതെങ്കിലും സർക്കാരിന്റെ ഔദാര്യമല്ല. 1984 സെപ്തംബർ നാല് മുതൽ ആണ് സൊലേഷ്യം 15 ശതമാനത്തിൽ നിന്ന് 30 ശതമാനമായി ഉയർത്തിയത്. ഇപ്പോൾ ഇത് 100 ശതമാനമാണ്.

പുനരധിവാസ

പാക്കേജ്
2013-ലെ നിയമപ്രകാരം കമ്പോളവില ഒന്നാം ഷെഡ്യൂൾ പ്രകാരം നിശ്ചയിച്ച് നൽകുന്നതിനു പുറമെ ഷെഡ്യൂൾ 2, 3 പ്രകാരം, പ്രത്യേകം പ്രത്യേകം ഭൂഉടമകൾക്കും വാടകക്കാർക്കും അവർക്ക് നഷ്ടപ്പെട്ട ഭൂമിയുടെയും ജീവനോപാധിയുടെയും തോത് അനുസരിച്ച് ജോലി, പകരം ഭൂമി, പകരം വീട്, നഷ്ടപരിഹാരം തുടങ്ങിയവ നിർണയിച്ച് സർക്കാർ നൽകണം. എന്നാൽ, വാടകക്കാരന്റെ ഷെഡ്യൂൾ ഒന്ന് പ്രകാരമുള്ള നഷ്ടപരിഹാരം എത്രയെന്ന് ഇതുവരെ വിജ്ഞാപനം ചെയ്തിട്ടില്ല.
ഉടമയ്ക്ക് 2013-ലെ നിയമപ്രകാരം ലഭിച്ച തുകയുടെ ആനുപാതികമായ ഒരു വിഹിതം ഷെഡ്യൂൾ ഒന്ന് പ്രകാരം നിശ്ചയിച്ച് നൽകുന്നതു കൂടാതെ,​ നഷ്ടപരിഹാര പാക്കേജിന് ഷെഡ്യൂൾ 2, 3 പ്രകാരം വാടകക്കാരന് അർഹതയുണ്ട്. എന്നാൽ, സർക്കാർ പുറപ്പെടുവിച്ച ഉത്തരവു പ്രകാരം 6,10,000 രൂപയായി നിജപ്പെടുത്തുന്നു. വാടകക്കാരനെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം വളരെ കുറഞ്ഞ തുകയാണ് ഇത്. എല്ലാ പാക്കേജുകളും ഓരോ വർഷവും വില സൂചിക പ്രകാരം പുനർനിർണയിക്കാൻ ഇതുവരെ സർക്കാർ തയ്യാറായിട്ടില്ല.

നെഗോഷിയേറ്റഡ് പർച്ചേസ് എന്നത് യഥാർത്ഥത്തിൽ സർക്കാർ നിശ്ചയിക്കുന്ന വിലയാണ്. പല പദ്ധതികളിൽ കളക്ടർ മുൻകൈയെടുത്ത് ഉടമകളിൽ നിന്ന് സമ്മതപത്രം വാങ്ങുന്ന അപരിഷ്‌കൃത സമീപനമാണ് സർക്കാർ തുടരുന്നത്. കൊച്ചിയിൽ ഒരു പാവപ്പെട്ട സ്ത്രീയുടെ ഭൂമി 2015-ൽ നഷ്ടപരിഹാരത്തുക നൽകാതെ ഏറ്റെടുത്ത സംഭവമുണ്ടായിരുന്നു. അവരുടെ കേസ് ഇപ്പോഴും കേരള ഹൈക്കോടതിയിൽ നിലനിൽക്കുന്നു. നെഗോഷിയേറ്റഡ് പർച്ചേസ് പ്രക്രിയയ്ക്ക് നേതൃത്വം കൊടുക്കുന്നത് സർക്കാരിലെ ഉന്നത ഉദ്യോഗസ്ഥരാണ്. കേരളത്തിൽ മെട്രോ റെയിൽ പ്രോജക്ട്, വിഴിഞ്ഞം തുറമുഖ വികസനം, കണ്ണൂർ വിമാനത്താവളം, ഇൻഫോപാർക്ക്, സ്മാർട്ട് സിറ്റി എന്നീ പദ്ധതികളിൽ ഭൂഉടമകൾക്ക് കനത്ത നഷ്ടമാണ് ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കലിന്റെ കാര്യത്തിൽ ഉണ്ടായിട്ടുള്ളത്.

കരിപ്പൂർ വിമാനത്താവളം, ദേശീയപാതാ വികസനം തുടങ്ങിയ പദ്ധതികളിൽ സർക്കാരും അവരുടെ ഉത്തരവുകൾ നടപ്പാക്കുന്ന ഉദ്യോഗസ്ഥരും കഴുകൻ കണ്ണുകളോടെയാണ് പ്രതിഫലം നിശ്ചയിച്ചത്. പുതിയ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമത്തിലെ സുപ്രധാന വകുപ്പുകൾ വകുപ്പ് 3 ഇസെഡ് (എ)-ൽ പൊതു ആവശ്യം വ്യക്തമായി നിർവചിക്കപ്പെടുന്നു. പഴയ നിയമത്തിൽ ഇതുണ്ടായിരുന്നില്ല. ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുമ്പോൾ ഉണ്ടാകുന്ന പാരിസ്ഥിതിക പ്രശ്നങ്ങളെക്കുറിച്ച് പഠിച്ച് സ്ഥിര വികസനത്തിന് അനുയോജ്യമായ നിയമനിർമ്മാണമാണ് അദ്ധ്യായം രണ്ടിലും മൂന്നിലും. ഏറ്റവും പ്രധാന വകുപ്പുകൾ 26, 27, 28, 29, 30 എന്നിവയാണ്. നഷ്ടപരിഹാരത്തുക എങ്ങനെ നിശ്ചയിക്കണമെന്ന് ഈ വകുപ്പുകൾ വ്യക്തമായി നിർവചിക്കുന്നു. ഈ വകുപ്പുകൾ അവധാനയോടെ പഠിക്കുകയും നഷ്ടപരിഹാര നിർണയ ഘട്ടത്തിൽ ഉപയോഗിക്കുകയും ചെയ്താൽ ഭൂഉടമകൾക്ക് അവരുടെ ഭൂമി എന്നെന്നേക്കുമായി നഷ്ടപ്പെടുമ്പോൾ അർഹമായ നഷ്ടപരിഹാരത്തുക ലഭ്യമാകും.

(സുപ്രീം കോടതിയിലും കേരള ഹൈക്കോടതിയിലും അഭിഭാഷകനാണ് ലേഖകൻ. കുറിപ്പ് നാളെ അവസാനിക്കും)​